房地产税收筹划

 

    2021年,面对疫情问题,很多房地产行业都选择了降价处理房源来回笼资金,那么今年的房地产行业应该怎么做,才能保证赚取更多的利润呢?其实房地产行业的模式很简单,开发商买地批地,承包给施工企业来建房,施工企业建房以后交房给房地产开发商,开发商卖给个人。在这个模式当中,有几个环节,开发商是不容易取得进项发票的(就会导致账目利润虚高,从而产生不必须要的所得税)。

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1、在房屋设计过程中,设计图纸可能会找到大学生或者其他个人设计,设计的费用是没有发票的

2、建筑劳务团队,私人的包工头,包公班组很难取得发票

3、到小厂房材料进货很难取得发票

4、房屋的营销,大的房地产开发商外包给小公司,也比较难取得发票

5、企业高管的个税也是比较高的

 

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上述的这几种情况,都会导致企业的账目利润虚高,产生不必要的所得税问题,所以更显得税收筹划的重要性,节税方法为:通过业务外包的形式,把缺少进项发票的业务部分,外包给个人独资企业来做,所得税的税赋低至0.49%-2.1%无股东分红税,低税赋的税款规范缴纳后即可支配收入的资金。 

个人独资企业需要缴纳的税种有:增值税,附加税,个人生产经营所得税。其中个人生产经营所得税享受的是核定征收,核定的是企业的利润,企业利润的10%为应纳税所得额,再按照税务上规定的应纳税所得额对应的税率和速算扣除数得出最终的应纳税额例:企业营业额为500,在完全没有进项发票的条件下,查账征收企业的利润为500万,需要缴纳的税金如下:

 

增值税500*/1.03*3%=14.56

附加税:14.56万*5%=0.73万

企业所得税:500万/1.03*25%=121.36万

股东分红税:(500万-14.56万-0.73万-121.36万)*20%=72.67万

税款合计:14.56万+0.73万+121.36万+72.67万=209.32万

 

如果是个人独资企业核定征收,那么所得税的利润就是500/1.03*10%=48.54万的利润且个人独资企业无股东分红税,所以个人独资企业需要缴纳的税金如下:

 

增值税500万/1.03*3%=14.56万

附加税:14.56万*5%=0.73万
个人生产经营所得税:500万/1.03*10%*30%-4.05万=10.51

税合计:(14.56+0.73+10.51)万=25.8万

 

比起税收筹划前少交了税款:209.32万-25.8万=183.52万

节税了80%以上:183.52万/209.32万*100%=87.67%

 

因个人独资企业没有股东分红税,所以上述税款缴纳完成后余款转到出资人账户,无需再缴纳任何税费。个独企业对于利润较高的行业来讲是节税的首选

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